新加坡公寓门禁改用人脸识别引申诉，分层地契局：属合理更换无须特别决议

新加坡碧山的怡馨苑（The Gardens at Bishan）公寓管委会，把使用了22年的门禁卡和停车感应器换成人脸识别与车牌识别系统，两名业主向分层地契局申诉，申请被全盘驳回。据《联合早报》11月1日报道，地契局认定这属于维修和合理更换共有物业，管委会无须先取得特别决议批准。

要点#

• 分层地契局认定，以人脸与车牌识别系统取代老旧门禁卡，属于合理更换，不是须经特别决议的“增建与改变用途”（《联合早报》）。
• 地契局接受的理由包括：旧系统用了二十多年，零配件供应不稳定，门禁卡容易被复制（分层地契局判决理由）。
• 公寓特别大会以92.41%的票数通过，让旧门禁卡继续使用，直到系统故障或使用寿命期满（《联合早报》）。
• 申诉人指出，新系统对不用智能手机、注重隐私和年长的住户有实际影响（分层地契局判决理由）。

从门禁卡到“刷脸”#

分层地契局9月24日的判决理由记载，这个公寓在2024年11月左右装置新系统之前的22年里，一直使用车辆感应器和实体门禁卡；在旧系统下，须先向保安员提供车牌号码等资料，才获准进入。公寓的保安服务从2024年6月1日起外包。

《联合早报》报道，新的 iCondo 平台结合人脸识别与访客及住户管理系统。住户可以刷脸，或用已注册手机的蓝牙或二维码进出；访客车辆可以预先登记车牌，系统会记录车辆进出，并在访客抵达时通知住户。管委会也为新系统申请到政府津贴。

地契局为何驳回#

据《联合早报》报道，2025年底公寓旋转闸门的读卡器损坏，供应商表示零配件供应已不稳定。地契局认为，管委会不必用同样落后的技术来替换旧系统，人脸识别和手机应用带来的便利与安全，属于科技演进带来的附加改善。

判决理由也写明，新系统会自动记录车辆进出，而旧门禁卡容易被复制并转交他人（分层地契局）。

不过，地契局认为管委会原定在2026年1月1日全面停用旧门禁卡“并无必要”，因此把申请人须付的讼费调低至3500新元（《联合早报》）。同一份报道提到，另一项耗资10万新元为新系统制作实体卡的提案，只获2.1%支持，未获通过。

为何与保安公司有关#

公寓门禁一直是驻场保安员的核心工作。在这个案例中，访客登记从保安亭的人工记录转到系统上的车牌预先登记，旧门禁卡和新系统也将并存一段时间。对驻场团队来说，这意味着岗位职责和交接流程都会改变。

新旧两套系统并存时，保安员要同时处理刷卡、刷脸和手机进出，也要照顾不使用智能手机或不愿“刷脸”的年长住户。系统出故障时怎么做，最好事先与管委会讲清楚。

这对贵公司意味着什么#

• 更新岗位指令。 门禁系统更换后，把访客登记、系统故障时的人工核查和新旧系统并存的做法写进岗位指令。
• 为年长住户留后路。 与管委会商定不用手机或不愿刷脸的住户如何进出，并让每班保安员都清楚。
• 记录异常情况。 闸门故障、门禁卡被他人使用或身份无法核实时，写成事件报告，交给管委会跟进。
• 个人资料要小心处理。 人脸和车牌资料涉及隐私，保安员能查看和导出什么，请向律师或个人资料保护委员会查询。

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常见问题#

新加坡公寓更换人脸识别门禁需要特别决议吗？#

在怡馨苑一案中，分层地契局认定不需要。据《联合早报》报道，地契局认为旧系统年久失修、零配件供应不稳定，换用新系统属于管委会维修、维护与合理更换共有物业的法定职权。其他公寓的情况可能不同，应向律师查询。

不想使用人脸识别的住户还能进出吗？#

在怡馨苑可以。据《联合早报》报道，公寓特别大会以92.41%的票数通过，让旧门禁卡继续使用，直到旧系统故障或使用寿命期满，因此不愿刷脸的住户暂时仍可刷卡。

来源#

• 联合早报：公寓门禁升级“刷脸”引官司 分层地契局：属合理系统更替无须特批，2026年11月1日
• 分层地契局：STB No. 31 of 2026, The Gardens at Bishan 判决理由，2026年9月24日